商业养老地产现状

我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。这些都为养老地产的发展带来了新的契机。目前，养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

目标客户分析

确定商业模式的第一步是选择目标客户。养老服务面向的客户类型多种多样，可根据需求类型、消费层次、地域覆盖等多维度划分为不同的客户群——每类消费者客户群对于养老服务都有各自不同的诉求。

1. 从需求类型角度分析：根据市场惯例，可按照健康状况将老年客户细分为颐养型（有自理能力）、医养性（未丧失自理能力的但需要医疗条件护理）和全护理型（丧失自理能力）三类，每类客户的需求都有所不同。

2. 从消费层次角度分析：大多数政府或社会办福利性质养老院主要面向低收入老年人群体，提供最基本的养老服务，如数人合住的居住空间、基本的照看和护理功能、普通的娱乐设施等。而民间资本和保险资金投入的养老服务产业则大多面向具有一定消费能力的中高端老年人群，少数项目甚至仅针对高净值人群提供全方位的高端服务。

3. 从地域覆盖角度分析：目前市场上的养老服务产品大致可分为两类。一类位于一二线城市中环境安静、适合养老的郊区，主要面向当地老年消费者；另一类位于风景优美的旅游景区。 考虑到企业的资源配置情况，企业可选择环境安静、适合养老的郊区进行养老社区的建设。

设计产品和服务

 

在明确目标客户后，企业应通过设计并提供相应的产品和服务来体现自身价值主张，在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：

1. 居住条件：企业需提供适宜老年人居住的生活空间。据消费者调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。在生活选址方面，老年人偏向选择距离子女家庭较近的社区。

2. 医疗和护理能力：便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。为此，在项目建设过程中，亦考虑在项目中引入区域较有影响力的医疗机构，为老人提供医疗保障和医疗服务。

3. 其他增值服务和设施：企业应考虑到老年人，尤其是自理老人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备、康健设施、生活便利服务，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。

财务和盈利模式

应选取何种盈利模式也是养老服务企业应考虑的关键问题之一。当前中国养老服务市场环境尚不成熟，政府政策和法律法规都还在完善过程中，造就了过渡期市场上不一而足的盈利模式，也为进入者创新性地发展新型盈利模式创造了机会。目前市场上存在的盈利模式主要有销售、租赁、会员制三种，此外还有一些借鉴于海外市场的创新性盈利模式尚处于探索之中，例如，香港圣公会等服务机构。

盈利模式强调通过产品组合实现长期物业增值收益和中短期现金流收益，既要关注未来的发展又要考虑当前的收益。比如说高端的养老机构建议长期持有，高端的养老社区租售结合，中端的老年公寓租售结合。长期的运营模式是走轻资产的策略。

选择运营模式

 

在确定商业模式以后，企业应根据自身的能力和资源，选择在养老产业价值链上承担的角色。养老服务价值链各环节对企业的能力要求各不相同，对于产品品牌差异化的影响也有所差别。eg，地产投资环节需要企业有很强的融资能力及政府关系，但该环节对于养老服务的品牌建设却没有很大的影响力。而地产开发环节则是建立品牌形象的关键环节之一，在资金与政府关系以外，对企业的产品开发专业性要求较高，且政府监管更为严格。

二

从外部环境分析

和内部条件分析的角度分析

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外部环境分析

行业总体环境分析：《养老产业行业深度研究报告》显示,2020年、2030年、2040年、2050年我国60岁及以上老年人口数量将分别达到2.55亿人、3.71亿人、4.37亿人。此外，老年人口日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增，这将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。

行业环境分析：由于中国的人口老龄化是在 未富先老、家庭养老功能弱化、社会保障制度不完善等复杂形势下发生的。中国社会养老服务体系仍然处于起步阶段，养老机构床位不足、职业资格护工短缺、老年人产品缺乏等问题突出。根据《养老产业行业深度研究报告》显示，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年、2030年、2040年分别将达到3.3万亿、8.6万亿、17.5万亿，未来中国老年人服务消费市场潜力巨大。

竞争环境分析：养老服务项目一般前期投资大、回报周期长，要求兼顾投资、开发和管理，目前市场上也没有成功的商业模式可供借鉴，这对于企业能力的建立和培养是很大的挑战。目前，不同类型的参与企业均存在各自的能力不足：地产商难以掌握客户资源，同时缺乏养老地产的运营能力和创建可持续商业模式的经验;而保险公司拥有大量的潜在客户资源和较强的政府关系，却缺乏地产开发的能力和经验。尚不成熟的市场环境为中小企业创造了争取立足之地的机会。这些中小型参与者可创新性地寻求新的商业模式，或在产业链的某些环节建立起专长能力，通过灵活地把握行业发展契机，在养老服务这一新兴行业中脱颖而出，获得一席之地。

政策环境分析：养老服务行业是社会影响很大的公共服务行业，是否能准确把握国家政策导向也是养老服务企业面临的重大挑战之一。从中央层面来看，政府鼓励培育养老服务产业已成为定局，但从地方执行层面来看，政府尚未确定与企业的合作模式和扶植方法。各养老服务企业可利用这一时机，主动建立与各地方政府的紧密联系、深刻理解政府意图、参与到行业规范的制定当中。同时，充分利用政府资源，与政府建立互惠互利的双赢合作关系，以成功的案例获得政府信任，从而为未来的大规模合作打下坚实基础。

 

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Strengths：我国已进入人口老龄化快速发展的阶段，老龄化程度不断加深，养老服务的需求越来越大。同时，截止目前，行业内并没有独大或者成熟的企业，区域内竞争对手较少。

Weaknesses：养老服务项目一般前期投资大、回报周期长，要求兼顾投资、开发和管理，目前市场上也没有成功的商业模式可供借鉴，这对于企业能力的建立和培养是很大的挑战。

Opportunities：商业养老（颐养）服务目前是最符合我国国情的养老服务模式，也是最具有潜力的养老服务模式。在项目运作过程中，能够快速的总结和积累经验，抢占行业在区域的制高点。

Threats：随着养老市场巨大的潜力和机会，当更多的国家支持政策的出台和对成熟行业模式的探索，越来越多的资本会进入到行业领域，多元的竞争对手会加剧行业的竞争，极有可能改写竞争格局和市场份额。

四、中国养老地产未来发展趋势

我国现在正处于起步阶段，预计在2025年会进入成长期。根据我国养老地产的发展情况来看，我国养老地产市场正处于起步阶段，政策制度尚未完善，各开发商也没有找到清晰的商业模式，尚处于摸索阶段。我们预计在2025年，中国养老地产会进入成长期，出现明显的成长期的特征，理由如下：

（1）根据国际经验，在65岁以上人口达到12%以上的水平时，正是养老地产高速发展的时期。预计，在2025年左右中国老龄化人口达到12%左右的水平，这一比例在未来仍将持续升高，足以支撑养老地产的高速发展。

（2）到2025年足够开发商探索出一条适合自身提点的养老地产商业模式，模式的复制使得养老地产可以大规模扩张。各个开发商正在积极试水养老地产领域，从社区养老到机构养老，养老地产的各个细分市场应该会出现较为优秀的商业模式。而这些商业模式的复制则构成了大规模发展的前提。

（3）人口老龄化在2025年将会成为一个重要的议题，预计会有相应的政策和制度安排进一步吸引资金进入养老地产市场。