我们正在慢慢变老。

据中国社科院的《中国养老产业发展白皮书》显示，预计到2030年我国养老产业市场可达13万亿元。而根据全国老龄工委发布的《中国老龄产业发展报告》则显示，2050年我国老年人口数量将达到4.8亿，消费潜力将增长到106万亿元。

在老龄化趋势下，养老产业的建设前景可观，而作为养老领域的深度参与者，已深耕行业近十年，房产商或有一定的话语权。

中国正进入深度老龄化社会

据第七次全国人口普查结果显示：我国60岁及以上人口已达到2.64亿，约占总人口的18.7%，65岁以上人口比例已达到13.5%，接近深度老龄化水平（14%）。

而在改革开放的头30年，我国60岁以上人口占比只增加了5.1个百分点（7.5%到12.6%），但从现在开始，保守预测到2050年，60岁以上人口将占比约39.5%，增加27个百分点。随着平均寿命的延长，高龄老年（80岁以上）人口占比增加速度更快。这是其他国家在进入老龄化时都没有经历过的、同时这样的规模也是前所未有的。

中欧国际工商学院市场营销学教授、市场营销学系主任周东生认为，高龄老人快速增加意味着空巢、独居、带病的老人大量增加，这会带来许多问题，比如老年人在家摔倒（目前中国老年人每年在家里摔倒4000万人次），失能/失智老人越来越多等，这会带来高昂的医疗费用和护理费用。同时，由于中国老龄化速度太快，准备严重不足，不仅是人力、财力、基础设施建设不足，制度、意识上也相对滞后。

由此，适老化建设显得越来越重要。国务院多次明确提出要国家要建立和完善居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。而养老地产可以说是养老产业中重要一环。

与普通房地产开发相比，养老地产将产业链延伸到保险、医疗、教育、文化、体育与娱乐等多个行业，对项目实施运营都有较高要求。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉银柿财经记者，房企纷纷布局养老市场，一方面是看中了养老产业高需求背后的发展机遇，从而获得抢占市场的先机；另一方面，传统的地产行业在各项政策监管之下，房企生存压力较大，布局养老产业一定程度上可实现业务转型或多元化发展。

房企布局养老地产优势

有数据显示，2018年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有289家，其中有108家已进入康养地产领域，占比为37.37%。 万科、保利发展、远洋集团旗下的远洋养老、富力地产、招商蛇口等公司均在养老地产有所布局。

资金上的优势、拿地优势和社区运营上的优势都是房地产企业切入养老行业的先天优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉银柿财经记者，由于养老地产属于长线投资的领域，普通企业在资金方面面临压力，而房企相对来说资金状况不错，而且养老地产和服务的进行也需要地产业务做支持。

从政策层面上看，房企布局养老地产也拥有相应的政策支持。从2012年起，我国养老相关政策的发布就变得频繁，且逐年增加。2019年十九届四中全会提出了积极应对人口老龄化，加快建设居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

2021年两会报告还指出，我国要大力发展养老，特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点。

克而瑞研究中心指出，未来进入老龄阶段的人群，其养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

养老地产尚在起步阶段

有业内人士向记者透露，养老地产是一个比较难做的市场，不仅资金投入大，回收周期长，需持续运营，而且目前行业内盈利模式还不清晰，行业发展已经遇到瓶颈。

以万科2013年开盘的随园嘉树为例，彼时一套100平方米精装房，整套价格约在150万元至170万元之间，但拥有的权益只是29年的入住权；另外还要每月支付2500元至3200元的个性配套服务费用等。这一项目最后被抢售一空，看似房产公司向消费者收取着不低的费用，但项目却盈利困难。

据报道，万科的养老项目，曾长期处于亏损状态。郁亮曾在2017年万科业绩会上公开表示：目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。

《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

王小嫱告诉记者，由于我国的养老配套设施及公共资源均不够丰富，同时相关的制度体系仍在不断完善中，我国的养老地产或仍处在起步阶段。各房企需不断探索适合自身的运营和盈利模式；另一方面由于养老产业短期回报率低且回报周期较长，进军养老市场对房企现金流的充裕性要求较高。

业内人士认为，养老板块目前仍处于培育阶段，现有项目都是近年新投资的项目，随着项目运营进入成熟期，康养项目未来有望构建起新的利润增长点。

换脑子实现良性循环

慢慢变老的我们，对养老的需求会越来越迫切。还在寻求适合自身的运营和盈利模式的房企，如何平衡好我们的需求和企业自身的利益追求，这个问题亟待解决。

近日，中欧卫生健康产业研究中心通过各课程部和校友会在中欧校友、同学及同事中进行了养老需求调研，共收到有效问卷1657份。其中，近80%（1310 份）的问卷填写者自己或父母目前有养老需求。结果还显示，他们在选择养老机构时，最看重的因素是配套医疗能力、服务内容和质量、硬件设施设备、工作人员的素质和态度。这些也是他们认为目前国内养老机构的主要不足之处。价格和软件系统等不是他们考虑的关键因素，对养老机构的规模大小、所有制类型也不太在意。周东生认为，由于市场在转型期，不同地区的养老政策、补贴政策不一样，企业要根据不同的区域制定战略。以市场需求为导向，选择合适的细分市场，确定企业的战略定位。

中国房地产业协会会长冯俊也曾公开表示，养老地产、康养地产的发展，首先要解决为了谁发展，如何实现正确发展，解决哪些重点问题。做养老服务，要有爱心、善心，不能将盈利放在首位而不顾其他。当然，养老机构建设的成本、投入产出的良性循环，也是需要考虑的。这一方面需要政策的支持，另一方面也需要企业精细化运行。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武也曾表示，面对老龄化挑战，首当其冲的是要在观念上要换脑子，深度理解老龄宜居产业的内核与本质；用旧的房地产开发思维，进行新的商业未知领域即老人宜居产业，无异于南辕北辙。通过适老化改造可有效占领养老服务平台，可有助于打造爆款服务。

中国养老行业正处在关键的发展阶段，未来几年资本可能会大量进入，这将大大改变行业格局，现有企业的商业模式也将发生转变。